Инвестиции в недвижимость

3Приручив деньги при помощи своей дисциплины и четырёх инструментов финансового планирования, мы создали аккумуляционные средства. Куда их девать дальше? Каков следующий шаг? Инвестировать! Причем сразу в недвижимость! Да притом еще и в коммерческую.

В главе «Что делать с вкладом?» я кратко описал вариант инвестирования – вложение в недвижимость. Там я указал, что есть недвижимость жилая, а есть коммерческая. Почему я сразу предлагаю инвестировать в нежилую – коммерческую недвижимость? На стороне данного вида объектов два плюса:

1) минимальный уровень входа на этот рынок;
2) максимальная доходность.

Поясню каждую из выгод.

1. Минимальный уровень входа на этот рынок. Возможно, многие из вас удивились, увидев в качестве плюсов инвестирования в нежилую недвижимость низкий порог входа на рынок данных объектов. Некоторые из вас могут привести мне массу примеров, когда помещения стоят по 2 миллиона, 4 миллиона, 10 миллионов рублей, и даже намного больше. Все это действительно так. К примеру, хорошее офисное помещение в любом городе-миллионнике Российской Федерации площадью 50 кв.м. будет стоить не меньше 3,5 миллионов рублей (70000 рублей за квадратный метр), а то и больше. Но зачем брать в качестве фактов такие крупные на данном этапе сделки?

По всем странам мира, по всем городам нашей Родины существуют различные ценовые сегменты рынка коммерческой недвижимости. Ведь можно подыскать объект стоимостью и 500000 рублей! К примеру, в окраинном районе города-миллионника офис S=10 кв.м. будет стоить 500000 рублей (50000 рублей за квадратный метр). Да, это будет «стройвариант», и там нужно будет еще делать ремонт. Да, помещения таких маленьких площадей есть далеко не в каждом проектируемом и строящемся объекте недвижимости. Но они есть! Необходимо просто задаться целью и поискать их. В моей практике был случай, когда я смотрел нежилое помещение площадью 4 кв.м. за 350000 рублей. В итоге я отказался от его покупки, но очень хорошо, что такая возможность была. И что такие объекты существуют.

А полмиллиона, согласитесь, это не такая ужасающая своей величиной цифра. Среднестатистическое население нашей страны покупает автомобили дороже указанной суммы. Однако, если у меня есть 500 тысяч рублей и передо мной стоит выбор приобрести машину для своего использования или крохотный офис – я выберу последнее. Так как автомобиль будет моим пассивом (вытаскивает деньги из моего кармана на его эксплуатацию), а нежилое помещение – моим активом (я сдам его в аренду и буду получать пассивный доход – деньги текут ко мне в карман). И пусть рентный доход в месяц будет минимальным, однако он будет! В то время как от транспортного средства у меня не только не будет этого маленького дохода, но и будут постоянные расходы. Добавьте к этому ежегодное уменьшение стоимости автомобиля, в то время как моя недвижимость будет год от года расти в цене (или, по крайней мере, оставаться на том же уровне или в случае наступления кризиса – проседать в цене, но спустя годы восстанавливаться).

лицо_деньги (1)Стоимость жилой недвижимости сопоставима со стоимостью офисных помещений: цена за квадратный метр квартиры во многих случаях равна цене квадратного метра нежилого помещения (например, в рассматриваемом базовом варианте – город России с миллионным населением – такая стоимость будет 50000 рублей/кв.м.). При усердии и желании можно найти квартиры и дешевле (35000-40000 рублей за квадрат на вторичном рынке в старом жилом фонде), однако дело здесь даже не в стоимости за единицу площади. Дело в том, что очень редко встречаются жилые помещения с общей площадью 10, 12, и даже 20 квадратных метров. В основном квартиры продаются от 30 кв.м. и больше. И тогда общая стоимость такого объекта составляет 1 миллион рублей и выше. Прибавьте к этому ремонт помещения, который наверняка в квартире старого жилого фонда потребуется, а также покупку техники и мебели для основных нужд жильцов. В итоге мы получаем уровень входа на рынок жилой недвижимости, равный 1,5 миллионов рублей – и это еще при самых скромных подсчетах. Тогда как офисные объекты по 10, 12, 20 квадратных метров все-таки встретить можно чаще, и их стоимость составляет, как уже описано выше, от 0,5 миллиона рублей.

С первым преимуществом разобрались. Переходим ко второму плюсу инвестирования в коммерческую недвижимость.

2. Максимальная доходность. При инвестировании в коммерческую недвижимость можно достичь большей доходности, чем при инвестировании в жилую. В предыдущей главе я указал, что нежилые помещения могут принести от 12 до 60% годовых, тогда как жилые объекты – до 9%.

Рассмотрим вначале жилые объекты. Сдача в аренду квартиры площадью 30 кв.м. в нашем базовом варианте может принести 10000 рублей в месяц. При изначальном капиталовложении 1,5 миллиона рублей доходность составит 8% годовых. И единственный способ увеличить свою доходность – это повышение со временем арендной платы. Если довести эту плату до 12000 в месяц, тогда пассивный доход будет на уровне 9,6% годовых (чуть более заявленной вначале планки в 9%). Однако месячную рентную стоимость надо еще поднять! И сделать это возможно будет только в том случае, если весь рынок съемного жилья в данном регионе будет иметь соответствующий тренд. Иначе ваши арендаторы просто уйдут к более дешевым арендодателям, а вы найдете новых клиентов – но по старой цене, к сожалению.

Как обстоит дело со сдачей нежилых помещений? Для примера возьмем офис площадью 20 квадратных метров не в центральном районе города–миллионника РФ. Сдавать его арендаторам, которым нужно помещение для ведения своей ежедневной уставной деятельности, можно за 10000 рублей в месяц (по 500 рублей за метр). При стоимости покупки данной нежилой недвижимости, равной 1 миллиону рублей, получаем доходность в размере 12% годовых. На этом можно было бы и остановиться, так как разница в доходностях от вложений в жилое и коммерческое помещения на лицо: в первом случае – максимум 9,6%, во втором – 12%. Но ведь у офиса есть еще резервы роста!

Существуют малые предприятия, которым не нужно реальное помещение для своей каждодневной работы. Вид деятельности таких фирм может иметь разъездной характер, где нет привязки к конкретному месту, либо штат сотрудников фирмы настолько мал (например, учредитель – он же директор, он же менеджер, он же исполнитель), что все функции на данном этапе бизнеса выполняют один или два человека, которые могут вести дела, не выходя из дома. К тому же, начинающая фирма зачастую не в состоянии потянуть расходы на аренду офиса. Однако при регистрации вновь создаваемых юридических лиц (Обществ с ограниченной ответственностью – ООО, Закрытых акционерных обществ – ЗАО) требуется иметь адрес местонахождения. И этот адрес должен быть, естественно, нежилым. Поэтому существует такое понятие, как юридический адрес. По нему происходит привязка предприятия к территориальному налоговому органу, который ведет учет и контроль деятельности данной фирмы. И зачастую ООО или ЗАО фактически находятся по одному адресу (а может быть вообще дома), а юридически – по другому.

Таким образом, резервом для увеличения доходности от инвестирования в коммерческую недвижимость является предоставление юридического адреса. Стоимость такой услуги варьируется в диапазоне от 1000 до 7000 рублей в зависимости от города и района в нем. В нашем же примере, зарегистрировав в офисе площадью 20 квадратных метров еще 3 предприятия (не считая фактического арендатора), и имея в таком случае 4 фирмы по одному адресу, у каждой из которых свои 5 метров рентной недвижимости, мы дополнительно привлекаем еще 9000 рублей ежемесячно (по 3000 рублей за один юридический адрес). В итоге это получается 19000 рублей в месяц, что, если вычесть налог 6% по упрощенной системе налогооблажения, составит 21,43% годовых дохода. Срок окупаемости помещения – 4 года и 7 месяцев. То есть через этот срок вы возвращаете себе вложенные деньги, а в подарок вам остается это помещение, которое продолжает приносить вам пассивный доход!

задник_деньги (1)Сколько предприятий можно прописать в своем помещении? На этот вопрос точно ответить нельзя, так как в законодательстве РФ этот аспект не освещен. Однако в разных налоговых органах существуют свои негласные правила, устанавливающие лимиты на количество фирм по одному адресу. Нарушив их, есть вероятность сделать свой офис «адресом массовой регистрации», после чего будет достаточно проблематично оказывать услугу по предоставлению юридического адреса. Занявшись этим вопросом, вы сами поймете, где та грань, которую переступать не стоит. Поначалу же следует быть аккуратным и внимательным, не торопясь резко увеличивать доходность от своей инвестиции подобным способом.

Подводя итог всему вышесказанному, можно сделать вывод о том, что коммерческая недвижимость по доходности выше жилой, но и заниматься этой доходностью также надо больше! Как минимум тот факт, что арендатор у вас будет не один, а сразу четверо, накладывает свой отпечаток на временные и трудовые затраты. Однако отличительной чертой инвестирования в недвижимость является то, что, вложившись однажды всеми своими личностными активами (временем, деньгами, умственными затратами), вы достигаете результат, который имеет долгосрочную продолжительность во времени и пространстве. Бывают разные случаи, конечно, но зачастую, потратив на нахождение арендаторов 2 недели, они будут честно приносить вам пассивный доход от полугода до бесконечности без каких-либо усилий с вашей стороны.

 

***

 

Получается, что вклад есть возможность инвестировать в коммерческую недвижимость. Для этого необходимо иметь аккумуляционные средства в размере от 500000 рублей. Тогда есть вариант приобрести офис площадью 10 квадратных метров и получать пассивный доход суммой примерно 10000 рублей, что составит 24% годовых. Полный возврат затраченных средств произойдет в случае такой доходности через 4 года и 2 месяца. По большому счету, в этих четырех предложениях сформулирована основная стратегическая линия всего инвестирования в коммерческую недвижимость и обретения финансовой свободы и независимости. То есть конкретные действия можно описать столь коротко, хотя в данной книге это уже 8-я глава. Почему? Да потому, что в этих практических действиях нет ничего сложного, экстраординарного или экстремального – все они просты и понятны. Но для того, чтобы решиться их предпринять, необходимо полностью перевернуть свое отношение к деньгам, к работе, к расходам, к вещам, вообще к миру, в котором мы живем! Поменять свою жизнь можно за одну минуту, но чтобы подойти к этой минуте, требуется достаточно времени.

Однако, пока мы не ушли дальше, предлагаю вам заняться немного арифметикой и проанализировать, сколько времени понадобится для аккумулирования полумиллиона рублей.

Если за исходные данные взять, к примеру, ежемесячную заработную плату в 30000 рублей, при этом свести свои расходы к 20000 рублей в месяц, то пополнять вклад можно на 10000 рублей каждый отчётный период. Процентную ставку по вкладу принимаем равной 11,5. В этом случае:

За 1-й год: 126 000 рублей (10 000 руб х 12 мес + % по вкладу (~5%) – 6000 рублей).
За 2-й год: 267 000 рублей (126 000 руб х 11,5% = 141 000 руб + 126 000 руб).
За 3-й год: 426 000 рублей (267 000 руб х 11,5% = 300 000 рубл + 126 000 руб).
За 4-й год: 601 000 рублей (426 000 руб х 11,5% = 475 000 руб + 126 000 руб).

Здесь хочу пояснить, что в строчке за первый год берется приблизительно 5% годовых, так как вклад откроется не сразу с общегодовой суммы, а будет пополняться ежемесячно, и сумма в 120 000 рублей наберется только к последнему, 12-му месяцу. Поэтому эмпирическим путем выведена примерная ставка, которая набежит за этот период по вкладу. Начиная со второго года, сумма в 126 000 рублей естественно будет уже подчиняться ставке в 11,5% годовых, тогда как новые десятитысячные отчисления также будут приносить доход пропорционально времени пребывания во вкладе. Суммы 141 000 рублей и 300 000 рублей могут быть и больше, так как происходит капитализация процентов по вкладу. То есть начисленные проценты есть возможность снимать каждый месяц, другой же вариант – прибавлять их к общему телу вклада и тем самым увеличивать сумму, на которую начисляются проценты. Во втором случае в дело вступают так называемые «сложные проценты». Не будем вдаваться в подробности их функционирования; главное – это то, что суммы 141 000 рублей и 300 000 рублей могут быть и больше.

Как видно из расчета, за 4 года можно саккумулировать ресурсов в размере 601 000 рублей. Это даже на 101 000 рублей больше, чем требуется для первого шага. Но лучше больше, чем меньше!
Также, хотелось бы обратить ваше внимание на то, что ваши деньги уже начали делать себе подобных. И приводить их к вам в дом! Из общей суммы в 601 000 рублей вашими ресурсами, которые вы откладывали по 10000 рублей ежемесячно, являются лишь 480 000 рублей. Остальные же деньги – это портфельный доход в размере 121 000 рублей за 48 месяцев пребывания во вкладе, что составляет 2520 рублей в месяц. В пропорциональном соотношении собственные средства составят 80%, заработанные посредством вклада – 20%. Великолепно, не правда ли? Происходит то, о чем я говорил в подглаве 6.4.: вы аккумулируете ресурсы, а вам за это еще и платят!

 

***

 

В этой главе представлены основные аспекты инвестирования в недвижимость. Причем эти механизмы работают как при вложениях в коммерческие, так и в жилые объекты. Везде свои нюансы, но суть везде одна: покупка помещения и его сдача в аренду для получения пассивного дохода. Отличия только в «целевой аудитории» арендаторов, начальной стоимости, доходности, временных, пространственных и трудовых затратах.

Начав получать арендные платежи от своих помещений, перед вами встанет вопрос: «Что делать с пассивным доходом?» И это очень правильная постановка вопроса! Можно, конечно, на этом успокоиться и остановиться: купил помещение, имеешь дополнительный доход – и прекрасно! Но цель-то у нас – перестать быть рабом нелюбимой работы! И стать по-настоящему свободным, в том числе и в финансовой составляющей своей жизни. Поэтому приключения продолжаются. И в следующей главе мы поговорим о том, куда девать пассивный доход, как распоряжаться дополнительными средствами. Но думаю, что, приняв все это, впустив все финансовые привычки в свою жизнь, и вкусив однажды плоды своих инвестиционных трудов, вы уже не сможете жить по-другому! Ваш пример – прекрасная мотивация двигаться вперед снова и снова!

Однако прежде чем переходить к следующим темам, считаю необходимым еще раз тезисно пройдись от начала до сего момента по всем аспектам инвестирования. Итак, вот алгоритм конкретных действий:

1) Ведешь учет расходов/доходов ежедневно. На основе этих данных – учет доходов и расходов каждый месяц;
2) Составляешь финансовый план на месяц с разбивкой по периодам (календарный план);
3) Составляешь финансовый план на год с уклоном на аккумулирование средств (например, с отчислением 10000 рублей в месяц во вклад). Четко выполняешь свой план;
4) За 4 года аккумулируешь 601 000 рублей. На эти средства приобретаешь нежилое помещение площадью 10-12 квадратным метров;
5) Сдаешь объект в аренду (реальным арендаторам и как юридический адрес). Твой пассивный доход – 10000-12000 рублей в месяц.

Да данный момент мы все это уже знаем. О том, что делать дальше, читай на следующих страницах

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *