Как все начиналось

 

1Основная идея, изложенная в предыдущей главе, чрезвычайно важна для реализации всех финансовых задумок, способствующих обретению свободы и независимости. Необходимо понимать, для чего мы занимаемся «приручением денег», зачем это нужно, какие мотивы заставляют нас действовать подобным образом. Ведь нет смысла заниматься каким-либо делом, когда не можешь четко себе ответить на вопрос «для чего надо это делать?» Не просто нет смысла, но и не получится ничего! Поэтому всегда важно знать и понимать, для каких целей выполняется то или иное действие в вашей жизни, а для этого не лишним будет время от времени задавать себе этот магический вопрос.

Зачем переставать быть рабами работы – мы определились. Теперь настала пора приоткрыть немного завесу тайны над моим собственным путем свободного человека! Интересно будет вспомнить…

Помню, что переломным в моем мировоззрении был 2010-й год. Впервые я начал совместно жить с девушкой, которую очень полюбил. Поначалу радость и эйфория переполняли меня. Все было великолепно! Но, по прошествии какого-то времени, начался быт. И вот тут-то и вскрылись все наши «гнойнички». Она была бизнес-леди, на год старше меня. Мы жили в ее квартире. То есть был я, как говорят на Дону, примаком. Примак – это такой молодой казак, который не к себе привел жену, а пошел жить к ней или ее родителям. Вообще, должен поблагодарить эту девушку за все: она великолепно ко мне относилась, научила меня многому, расширила мои горизонты. Скорее всего, не встреться она тогда мне на пути жизни, не было б и этой книги, не было б и инвестирования.

2Именно тогда я впервые начал записывать свои доходы и расходы. Просто в одно воскресное утро, подсчитывая оставшиеся после вчерашней вечеринки наличности, я вдруг обнаружил их малое количество. Я и раньше частенько замечал подобное. Просто то утро стало спусковым механизмом. Мне определенно не хватало денег на ту жизнь, которой мы жили. Я начал задумываться: «Почему?» Вроде работаю, получаю достойную высокую зарплату. Но деньги улетучиваются стремительно. А как же мои мысли быть финансовым магнатом, инвестором, воротилой бизнес-сообщества? Если все будет продолжаться так, как сейчас, то ничего хорошего ждать не придется. И я решил, что надо начать с малого. Необходимо было понять, куда и на что уходят мои деньги. И абсолютно точно увидеть, что источник дохода у меня один – работа.

Вести ведомость учета доходов и расходов начал я в марте, а в ноябре купил свою первую недвижимость – офисное помещение площадью 16,2 квадратных метров. Я приобретал этот объект у застройщика, моя недвижимость находилась на втором этаже четырёхэтажного жилого дома (только первый и часть второго отводились под нежилые помещения). На момент передачи денег комплекс был достроен, но не сдан, в нем не было электричества, зато была очень привлекательная цена за один квадратный метр собственности и низкий уровень входа. Я приобрел этот объект за 450 000 рублей, то есть примерно по 28 000 рублей за метр. Это был стройвариант – требовалось еще вложить финансовые средства в ремонт. Ремонт я сделал только спустя 8 месяцев – в июле. Обошелся он мне в 105 000 рублей. Таким образом, мой первый объект инвестирования стоил в итоге 555 000 рублей, что составляет где-то 34500 рублей за квадратный метр недвижимости. Это отличная цена, так как мы с вами в первой части книги, в главе «Инвестиции в недвижимость» принимали за расчетную стоимость, равную 50 000 рублей/кв.м. Покупка данного помещения – риск. Но это я понимаю сейчас. Тогда же передо мной стояли другие барьеры: преимущественно психологического свойства. Я долго не мог решиться на этот шаг. Но, к счастью, мне это удалось! Я убедил себя!

7Между началом ведения листа учета доходов/расходов и первой инвестицией пролегали 9 месяцев, которые, как я сейчас это осознаю, перевернули все мое мировоззрение: и финансовое, и личное. Я увидел, что очень много средств и сил расходуется на ветер, без толку. Это, без сомнения, помогает отечественной сфере услуг (кафе, рестораны, всевозможные увеселительные заведения) и пищевой промышленности, но уж точно не способствует моему росту и развитию, а также финансовому становлению. К тому же, не идя вперед, не развиваясь личностно, стоя на месте, пребывая в сонном состоянии, я не смогу принести пользу никому – ни себе, ни социуму, хотя именно последний будет ярым противником твоего роста, убеждая тебя в бессмысленности любых начинаний. Очень хочется углубиться в эту тему, но для этого есть другие мои книги. Здесь же мы говорим о жизни, преимущественно о финансовой ее ипостаси.

За эти 9 месяцев произошло многое. Мониторинг своих финансов позволил мне увидеть те средства, которые можно было не тратить без потери привычного уровня жизни. Я начал откладывать средства – пока просто в конверт, не в банк. До портфельного дохода я дошел позже. Параллельно в мою жизнь вошли книги Роберта Кийосаки, и я увидел отличный инструмент инвестирования – недвижимость. Подсознательно у меня всегда было понимание, что я не хочу заниматься тем, что делаю на работе. Вообще, словосочетание «ходить на работу» вызывало во мне перманентный рвотный рефлекс. А недвижимость – это как раз та универсальная вещь, которая позволяет, затратившись морально и материально один раз, получать постоянный доход без необходимости ежедневного участия в этом процессе. Пассивный доход – гениальное изобретение человечества. Жаль, что так мало людей понимают это. Пока мои деньги ежемесячно откладывались в конверт, я придумывал различные варианты инвестирования. В тот период мысли сводились только к жилой недвижимости, как и писал Кийосаки. Прорабатывались варианты от приобретения квартиры в ипотеку до постройки в садоводческом товариществе частного двухэтажного дома с последующей сдачей внаем комнат. Но уровень входа, то есть то количество финансов, которые необходимо было затратить на покупку или создание объекта, были велики. Кредит и ипотека – это все прекрасно и здорово, только их надо отдавать, причем не один десяток лет, что меня прост угнетало. Ведь если взять займ в 25 лет на срок 15 лет, то когда ты с ним «разделаешься», тебе будет уже 40! Понятно, что за тебя вроде как должен погашать этот долг твой арендатор, но тем не менее мне это было не по душе. Но мое отношение к кредитам – это мое отношение, у вас может быть совершенно другая точка зрения.

4Проводя свое свободное время в раздумьях над инвестированием, я, к счастью, заметил на горизонте один объект, который можно было бы использовать уже сейчас! Это был гараж моего дедушки, который достался моей бабушке, и она просто физически не могла его содержать. К нему надо было постоянно ездить, наводить в нем порядок. Он был полностью – с верху до низу – забит всевозможными вещами, начиная от пчелиных ульев и заканчивая бочкой с 92-м бензином. А я в то время как раз жил с девушкой недалеко от месторасположения нашего объекта недвижимости. Было решено, что я беру гараж на свое обслуживание. Вот она – моя первая коммерческая недвижимость! С нее все и началось, и продолжается не один год. Вечера после работы я проводил, как и полагается «настоящему мужчине», в гараже. Как было когда-то в одной из реклам: «А еще у него есть гараж и он туда ходит!» Это было про меня. Но недолго: я затратил на приведение в порядок объекта недвижимости в общей сложности две недели, а получаю доход уже четыре года! И пусть этот финансовый приток небольшой – тут главное не величина, и система! Идея инвестирования работает – и это ценнее денег! Таким образом, расчистив гараж, половину вещей выкинув, половину продав, проведя ремонтные работы потолка, ворот, окрасив фасад, я выставил объявление о сдаче недвижимости в интернете. И пусть не сразу, но арендатор нашелся, и первый в моей жизни пассивный доход нашел меня! Помню, какое это было счастье! Эти 1500 рублей ничего не решат в текущей жизни, но ведь главное система! Она работает, и ее можно переложить на другие сферы внимания и объекты.

Гараж воодушевил меня в августе. К тому моменту я уже во всю подыскивал в интернете объект инвестирования, причем преимущество отдавалось тогда жилому фонду. Возможно, моя новая инициатива сыграла роль, но скорее всего, все в совокупности подточило наши отношения, и мы с девушкой расстались в конце сентября…

5Не помню, когда именно мне на глаза попалось объявление о продаже офисов по низкой цене и минимальному уровню входа, но оно меня сразу заинтересовало. Причем изначально цена на тот объект, который я в итоге приобрел, была на 120 000 рублей выше. Я, помнится, пытался найти варианты покупки и по первоначальной цене, даже подавал заявление на кредит в один из банков на 300 000 рублей со сроком погашения 60 месяцев. Мне подтвердили займ, только на три года вместо пяти. И в итоге я, долго колеблясь, отказался от этого варианта, так как не мог (а скорее всего не хотел) обслуживать величину ежемесячных выплат, рассчитанную исходя из укороченного срока. Прошел месяц. Я уже вычеркнул этот вариант с коммерческой недвижимостью из своего списка, но однажды случайно обронил на него взгляд. Решил позвонить и узнать, как там у них дела, продали они свои офисы или нет. И каково же было мое удивление, когда на том конце телефонного провода мне сообщили, что объекты не только не проданы, но и снижены в цене! Я немедленно начал вновь продумывать варианты нахождение денег для покупки. Позвонил в банк, спросил о том самом кредите в 300 000 рублей, который мне был одобрен, но от которого я отказался пару недель до этого. Мне сказали, что тот займ выдать уже не имеется возможности (так как я сам от него отказался), есть только вариант подать новое прошение, но, правда, только через 3 месяца. Ждать я уже не мог. В итоге 50 000 рублей я взял обычным потребительским кредитом в другом банке, 150 000 рублей на год одолжила мне моя подруга детства (под 10% годовых), 100 000 рублей собрал также в долг на работе, остальные 150 000 рублей лежали у меня в конверте. Таким образом, за месяц до своего 26-летия я внес деньги за свой первый объект инвестирования – офис площадью 16,2 квадратных метров!

По моим расчетам, в случае успешного прохождения всех рисков, я должен был получать 8000 рублей в месяц от арендаторов, что составило 17,3 процентов годовых. Это великолепная инвестиция: как тогда, так и сейчас. Ведь в большинстве своем на данный момент 12 процентов в год от недвижимости – это уже хорошая сделка. Но каково же было мое удивление, когда мое помещение, правда, спустя год, стало приносить мне 17000 рублей ежемесячно, то есть 36,7 процентов годовых! Как? Ответ: юридические адреса. Я сдал людям, которым нужно реальное помещение под офис, свой объект за 8000 рублей. А в дополнении к этому договорился еще с двумя фирмами, которым нет необходимости находиться фактически в здании, но у которых есть потребность в самом юридическом адресе для регистрации и получении почты. Они стали мне платить по 4500 рублей каждая; реальную свою деятельность они вели дома и не могли позволить себе снимать полноценный офис и платить вдвое больше. Вот так нежданно нагадано ко мне в жизнь постучался высокий процент от вложений. Когда я планировал инвестицию, и не думал, что есть такая возможность. Видите, чем долго думать, не решаясь осуществить задуманное, уж лучше сделать конкретные шаги, и узреть открывающиеся возможности. У подножия горы мы не ведаем, какой вид простирается у ее вершины!

фото БЦ СодружествоЗа 2011 год я полностью «поставил на ноги» свое помещение – оно стабильно приносило мне пассивный доход. Моя задумка сработала! В следующем году я наметил приобретение второго офиса. Ведь, несмотря на успехи, я не расслаблялся, и продолжал каждый месяц откладывать часть своего общего дохода, который за счет арендаторов стал больше прежнего. Выполнять финансовый план, который я сам себе и предписал, стало моей привычкой. Поэтому я был точно уверен, что к середине года куплю новое помещение. Так и случилось, правда, и сейчас я не сумел обойтись без заемного капитала. Мне не хватало 180 000 рублей, которые пришлось одолжить у той же подруги детства, что и в случае с первой моей инвестицией, только теперь всего на 3 месяца. Должен сказать ей особое спасибо за поддержку: ведь не помоги она мне в те разы, история могла закончиться, так и не начавшись! Новый офис стоил 723 000 рублей. Некоторые люди за эти деньги покупают себе автомобиль. Им не приходит в голову, что, вместо приобретения пассива, который каждый месяц будет тянуть деньги из их кармана, есть возможность создать актив, приносящий доход, ради получения которого надо будет тратить примерно 4 часа в неделю. Для меня вопрос «Что купить?» не стоит: я свой выбор уже сделал. А вы?

Площадь нового помещения составила 7,1 квадратный метр! Я знаю, что многих такие цифры, как 723 000 рублей и 7,1 кв.м. шокируют. Они не понимают, где и как можно находить такие объекты. Ответ – обычные интернет-площадки объявлений, такие как Avito, например. Здесь нет никаких эзотерических, тайных, сокрытых от глаз человеческих знаний – все лежит на поверхности, стоит лишь осознать это и предпринять конкретные действия. А такие цифры, повторюсь, вводят людей в недоумение. Ведь принято считать, что коммерческая недвижимость дороже жилой. Да, это так: единица измерения первой выше второй. Но уровень входа – общее количество денег, которые необходимо затрать на приобретение – на порядок ниже. Никто же не заставляет вас покупать объект площадью 100 кв.м. и общей стоимостью 5 000 000 рублей – для начала можно ограничиться 10 квадратами за 500 000 рублей! Должен также еще пояснить, что в моем примере цена за метр составила чуть больше 100 000 рублей. Это произошло потому, что, во-первых, данный объект находится в центре города, а во-вторых, имеет очень маленькую площадь – а чем меньше площадь, тем дороже помещение получается в пересчете на единицу измерения.

6За полгода я развил свою вторую коммерческую недвижимость до позиций, которые приносили мне 30 процентов годовых. Все это время я по-прежнему предписывал себе финансовый план, четко исполнял его, и мои банковские активы росли, росли и росли. Летом того года – почти сразу после покупки объекта — я даже совершил мини-увольнение с основного места работы, которое, правда, продлилось 4 дня. Но оно меня научило тому, о чем я говорил в самом начале этой книги: необходимо знать, чем ты будешь заниматься, когда перестанешь быть рабом работы. Без дел, которые приносят моральное удовлетворение, нет смысла высвобождать себе такое количество временных ресурсов. Не ты должен выталкивать работу, а любимые занятия будут оттеснять, оттеснять и оттеснять ее, пока не станут доминирующими в твоей жизни. Иначе наступит «ничегонеделание», которое является такой же крайностью, как и чрезмерная загруженность работой.

Через год после второй сделки я совершил третью. Помещение в приличном бизнес-центре, хоть и на окраине города, стоило 927 000 рублей, имея площадь 18,9 квадратных метров. Удалось приобрести достойный объект по сравнительно низкой цене – чуть больше 49 000 рублей за кв.м. Через полгода – к февралю 2014 – моя доходность от этой инвестиции составила почти 25 процентов годовых.

Должен сказать, что каждый мой объект я очень люблю! Выбирать их, считать, анализировать, торговаться с продавцами, совершать сделки, делать ремонт в случае необходимости, находить арендаторов, общаться с ними, заключать договора – все это один большой творческий процесс. И мне эти занятия очень нравятся и приносят моральное удовлетворение. А, вследствие этого, и материальное удовлетворение: ведь одно тянет другое!

8Естественно, каждому одно и то же нравится не может. У всех свои вкусы, пристрастия, желания. Недвижимость не всем придется по душе – это понятно. Но в какой бы сфере деятельности вы не были заняты, считаю, что всегда можно опыт, описанный в данной книге, интерполировать на свои дела. И тем более, кто бы чем ни занимался, но управлять деньгами, организовывать их, грамотно встраивать материальные ресурсы в свою жизнь просто необходимо. Если каждый сможет это сделать, то на Земле вообще пропадет нужда!

В завершении главы «Как все начиналось» приведу слова Генри Форда из его книги «Моя жизнь, мои достижения», которые подводят смысловой итог промежуточным результатам:

*****

Все, чего добились мы, вполне под силу и остальным. На нас не обрушивалась манна небесная, если только не считать манной результаты упорного труда и искренней преданности работе. И начинали мы так же, как и все, а вовсе не в «благоприятных» условиях. Мы начинали практически с нуля, на ровном месте. Того, что мы сейчас имеем, мы добились непрестанным трудом и верой в свои принципы.

*****

Какой смысловой итог? Чьим промежуточным результатам? Генри Форд – своим, а я – своим. Да, есть победы, есть то, что можно показать и о чем рассказать. И это делается не для хвастовства, но для примера и для опыта всем желающим. Для того чтобы сказать: «Нет ничего невозможного!» Но это – далеко не конец. Впереди еще много всего интересного и творческого. И в следующей главе мы попытаемся рассмотреть открывающиеся перспективы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *